Высокая ставка ЦБ ставит девелоперские проекты на "стоп" не навсегда
Рынок не будет стоять на месте, но надо понимать, что "эксперимент проходит в ненормальных условиях", напоминает генеральный директор инвестиционной группы "РВМ Капитал".
Москва. 6 декабря. ИНТЕРФАКС – Стратегии инвесторов значительно скорректировались за последние несколько месяцев. Но для тех, кто предпочитает "долгие деньги" недвижимость по-прежнему остается удобным активом. О том, стоит ли вписываться в такие проекты сейчас, а главное, как ими управлять, рассказал "Интерфаксу" генеральный директор инвестиционной группы "РВМ Капитал" Феликс Блинов.
Почему частные инвесторы сегодня продолжают инвестировать в недвижимость, если проще и доходнее размещать средства на депозитах?
Инвесторы всегда воспринимали недвижимость как наиболее консервативный и понятный объект для инвестиций, который позволяет если не преумножить, то хотя бы сохранить капитал. Именно поэтому инвесторы, верящие в этот сегмент, продолжают инвестировать в объекты недвижимости. Другое дело, что многие из них сейчас переключили свое внимание с объектов жилой недвижимости на коммерческую – пошли в офисы (мелкую нарезку), стрит-ритейл, проекты light industrial. Потому что инвестиции в эти сегменты сегодня более эффективны, если сравнивать их с жилой недвижимостью. Для сравнения – доходность от арендного бизнеса в офисном сегменте сегодня, как минимум, в два раза выше, чем в квартирах, а в проектах light industrial она достигает 13-15% годовых, с учетом динамики арендных ставок и ежегодной индексации.
Это, конечно, ниже тех ставок, которые сегодня предлагают банковские депозиты, но для ориентированных именно на сегмент недвижимости инвесторов – вполне достойный показатель. Тем более, что, если к рентной доходности добавить рост цены самого актива, есть хорошая возможность «переиграть» депозит. С учетом инфляции инвестор сможет продать объект дороже цены покупки. Посчитав доходность на весь инвестиционный цикл объекта – от входа до выхода – мы в итоге можем получить больше 23% годовых, которые есть по депозитам. Это, во многом, вопрос конъюнктуры, потому что в недвижимости крайне важно вовремя войти в инвестицию и также вовремя выйти, найдя оптимальную с точки зрения условий точку для выхода. С депозитами, конечно, все проще. Но «сезон высоких ставок» у нас, будем надеяться, не на всегда, а инвестиции в недвижимость – это, чаще всего, игра «вдолгую».
Какие основные тенденции на инвестиционном рынке страны вы можете отметить сегодня? Какие сектора наиболее интересны для инвестиций, на ваш взгляд?
Всегда особым интересом со стороны инвесторов пользовались объекты недвижимости, и если смотреть на этот рынок, то здесь последние года три в hot top находится складская недвижимость – общий объем инвестиций в этот сегмент за девять месяцев 2024 года почти в два раза превысил рекордные значения вложений за весь 2023 год, в абсолютном выражении инвестиции в склады составили 116 млрд руб. По данным статистики, это – исторический максимум за всю историю рынка. Связано это, в первую очередь, с изменением логистики, потребительского поведения и возникновением огромного спроса на складские помещения. Как результат – капитал инвесторов пошел в этот сегмент.
Особым вниманием при этом пользуются не только склады, но и проекты формата light industrial, высокий инвестиционный потенциал которых мы прогнозировали еще несколько лет назад. Популярность таких проектов у инвесторов связана, в первую очередь, с особенностями формата – универсальностью площадей и обеспеченностью инфраструктурой для различных типов производств. После ухода западных компаний на рынке появились свободные ниши, которые постепенно занимает российский бизнес. Так, по данным Сбера на июль 2024, уровень загрузки производственных мощностей в России составил 84%, это еще один исторический максимум. Чтобы заместить импорт из европейских стран, нужно быстро наладить производство и поставки. Для этого компаниям проще разместиться в light industrial – с уже полностью готовой инфраструктурой, чем самостоятельно строить завод – для этого требуется время, существенный капитал и компетенции, которые есть не у всех. Формат light industrial решает эту проблему, поэтому проекты light industrial сегодня активно привлекают инвесторов.
Радует, что постепенно восстанавливают свои позиции на инвестиционном рынке объекты офисной недвижимости. Мы, как и многие другие игроки рынка, ожидали, что постпандемийная ситуация окажет долговременное негативное влияние на этот сегмент, в первую очередь, из-за перехода многих компаний на удалённый режим работы, и, казалось, так и происходит. Но сегодня мы видим, что офисная недвижимость постепенно возвращается в top объектов для инвестиций. Обусловлено это тем, что после пандемии реализация многих проектов была приостановлена, а спрос при этом все равно остался. В итоге постепенно дисбаланс выровнялся, вакансия уменьшилась, и сегодня офисы демонстрируют хорошую доходность. Так, рост средней ставки аренды за 9 месяцев текущего года составил 4-5%. В условиях небольшого объема нового предложения ожидается также повышение ставки аренды на пролонгацию текущих договоров аренды – по некоторым объектам до 15-20%.
Но все-таки коммерческая недвижимость – непростой сегмент для частного инвестора…
Безусловно. Здесь требуется совершенно иной уровень управления инвестицией, осуществлять которые неподготовленному инвестору самостоятельно зачастую сложно. В такой ситуации я обычно даю совет – делайте такую инвестицию вместе с профессиональным управляющим, это позволит избежать некоторых проблем.
Например, каких именно?
Если объект сдается в аренду – необходимо выстраивать взаимоотношения с арендаторами, решать вопросы с различными ресурсоснабжающими организациями, контролировать своевременность выполнения каких-то ремонтных работ и т.д.
Например, мы реализовали такие проекты, как БЦ «Синоп» в Санкт-Петербурге и БЦ «Домников» в Москве, по БЦ «Домников» мы недавно завершили сделку по продаже. Оба эти проекта мы взяли в управление недостроенными и добились того, чтобы они приносили стабильный рентный доход. Нам удалось реализовать концепцию, не подстраиваясь под заложенный кем-то ранее «базис». Незавершенность этих объектов позволила нам сделать офисы в соответствии с нашим видением и ожиданиями ключевых арендаторов. Над такими проектами у нас работает специально выделенный департамент недвижимости, у частного инвестора возможностей существенно меньше. Частный инвестор, в большинстве случаев, вынужден работать с уже реализованной кем-то концепцией, что, на наш взгляд, только усложняет задачу по эффективному управлению такой инвестицией.
Сегодня с учетом высокой ключевой ставки растут не только по ипотеке для покупателей, но и на кредиты по проектному финансированию для застройщиков. Могут ли ЗПИФы стать альтернативой для такого финансирования?
Альтернативой проектному финансированию ЗПИФы, конечно, не станут – в силу того, что ЗПИФ – это, в первую очередь, источник капитала, а не долга. Поэтому кредитные средства девелоперам по-прежнему придется привлекать через банк, а через ЗПИФы к ним может пойти капитал частных инвесторов, если девелоперские проекты будут привлекательны с точки зрения доходности. Выдавать с ЗПИФа займ на реализацию проектов в сфере недвижимости – не самая интересная история, особенно, как вы правильно заметили, в условиях действующих сегодня ставок. Зачем выдавать кому-то займ, если можно положить деньги на банковский депозит и не рисковать? Исключение – фонды, которые осуществляют частное банковское кредитование. Но такие фонды получили распространение на западе, в России же их – единицы.
С какой целью тогда девелоперы используют ЗПИФы?
ЗПИФ – очень интересный механизм, который можно применять для разных целей. В частности, через ЗПИФ можно «подтянуть» капитал для покупки земельного банка под застройку, приобретая земельные объекты на ЗПИФ и сдавая их в аренду или по инвестконтракту на проект. Можно напрямую вложить капитал в девелоперский проект, инвестировав деньги ЗПИФа в капитал застройщика, и, таким образом капитализировав застройщика, чтобы он мог привлекать банковское финансирование.
Не так давно возникла тема с применением ЗПИФ для проектов комплексного развития территорий (КРТ). В частности, это обсуждалось в рамках недавнего форума «Города России» в Екатеринбурге. Примечательно, что эта повестка была обозначена самими девелоперами, а не нами – апологетами ЗПИФ. И это лишний раз подтверждает, что этот механизм занял свое прочное место на рынке. Но в части использования ЗПИФ для КРТ – предстоит решить еще много вопросов, «доточить» нюансы.
Когда какой-то уже используемый на рынке механизм «заходит» в новую сферу, всегда требуется время для его адаптации и апробации. Думаю, что с ЗПИФами для КРТ мы увидим такую же историю, как в свое время с механизмом концессионных соглашений в рамках государственно-частного партнерства, который на протяжении нескольких лет дорабатывался, оттачивался с точки зрения проработки законодательной базы, используемых инструментов и мер поддержки. Потребовалось время, но, благодаря этому, сегодня большинство ГЧП-проектов (97%) реализуется именно в формате концессионных соглашений. ЗПИФы идут по схожему пути развития.
Поскольку наш разговор происходит в конце года, может быть, поделитесь прогнозами на будущее? Что ждет рынок недвижимости в 2025 году?
Как я уже отметил выше, в следующем году нас ждет дальнейшее развитие проектов в сфере промышленности и логистики. Соответственно, в первую очередь, спросом будут пользоваться склады и объекты формата light industrial. При этом наибольшее свое развитие такие проекты получат, скорее всего, в регионах – там есть соответствующий запрос и трудовые ресурсы. Вслед за light industrial «подтянется» и рынок офисной недвижимости. На мой взгляд, это один из трендов будущего года – развитие региональных рынков.
Еще один тренд – это реализация проектов за счет капитала, а не долга, который не выгодно брать при действующих ставках. В результате все большую роль на рынке будут играть закрытые паевые инвестиционные фонды, а сам рынок коллективных инвестиций будет стремительно развиваться.
Что касается девелопмента – с одной стороны, потребность в девелоперских проектах есть. С другой стороны – высокая ключевая ставка, которая ставит многие такие проекты «на стоп». Но в любом случае рынок не стоит на месте, такая высокая ставка не навсегда. Другое дело, что мы рассчитывали на более быстрое прохождение этих этапов, но в ситуации, когда эксперимент происходит в ненормальных условиях, странно было бы ожидать его нормального течения. Поэтому – ждем, наблюдаем и инвестируем в понятные проекты и объекты.
