На рынке офисной недвижимости сегодня звучит «диссонансный аккорд»
Об этом, выступая на конференции Российской гильдии управляющих и девелоперов, заявил вице-президент РГУД, генеральный директор Инвестиционной группы «РВМ Капитал» Феликс Блинов.
«Все брокеры сегодня отмечают существующий дефицит офисных площадей. Изначально мы ожидали, что он будет компенсирован офисными проектами, реализуемыми в рамках программы МПТ. Но наши ожидания не оправдались – с начала 2025 года в Москве не было введено ни одного нового объекта класса «А», а все строящиеся площади еще на стадии строительства разбираются крупными игроками под build-to-suit», - отметил спикер.
По данным статистики, за первый квартал текущего года в Москве было введено только одно офисное здание класса «В+» площадью 4,4 тыс. кв. м, а доступный объем предложения со сроком ввода до 2026 года составляет всего 300 тыс. кв. м при ежегодном объеме поглощения офисов в 960 тыс. кв.м.
Проблема дефицита не решается из-за продолжающегося роста стоимости строительства и одновременно сдержанного роста арендных ставок. В существующей «картинке» никто не готов инвестировать в проекты офисной недвижимости, потому что ставка аренды даже с учетом потенциального роста не дает нужной доходности.
«В результате, на рынке, как в музыке, звучит диссонансный аккорд, который требует разрешения. Для такого «разрешения» есть несколько возможных сценариев. Первый – это появление новых офисных проектов после снижения ключевой ставки. Здесь стоит учитывать, что Россия –развивающийся рынок, более того, рынок, который сегодня живет в период турбулентности. Поэтому ключевая ставка будет снижаться плавно, к концу следующего года мы ожидаем ее, в лучше случае, на уровне 16%, но даже это все еще достаточно высокая ставка для реализации проектов коммерческой недвижимости», - отметил Феликс Блинов.
Еще один возможный сценарий развития рынка связан с ростом арендных ставок. Но при этом они не могут вырасти в 2 раза, чтобы приносить нормальный доход инвестору. Не каждый арендатор готов пережить рост арендной ставки в 30%, повышение же в 2 раза для многих уже становится заградительным.
Третий сценарий связан со снижением стоимости земельных участков под девелопмент. Покупка земельного участка за меньшие деньги, оплата его стоимости в отсроченной перспективе, привлечение более дешёвого капитала влекут за собой снижение объема инвестиций. При этом, по мнению спикера, скорее всего все эти факторы сработают вместе, и за счет кумулятивного эффекта начнут реализовываться новые офисные проекты.
Пока же драйверами рынка офисной недвижимости выступают сделки по покупке офисных площадей под собственные нужды, «трофейных» и value add проектов.
«Крупные компании, госструктуры, которые раньше предпочитали арендовать офисные помещения, сегодня из-за высоких арендных ставок стали покупать офисные объекты под себя. Например, в прошлом году Центробанк приобрел офисные помещения в составе ЖК «Слава», мы реализовали сделку по продаже ДЦ «Домников» Альфа-Банку», - отметил Феликс Блинов.
Готовые «трофейные» объекты появились на рынке тоже в силу специфики времени. С одной стороны, на это есть спрос, с другой – есть желающие продать такие объекты в виду турбулентной ситуации. Еще один «рабочий вариант» – это value add проекты, которые позволяют реализовать проект с меньшими инвестиционными затратами.
«Например, приобретается построенный бизнес-центр класса «С» в хорошей локации, затем проводится его модернизация – при этом реализовывать ее можно не сразу для всего здания, а этажами, что требует меньших инвестиционных вложений. В итоге повышается класс проекта, порождая его добавленную стоимость», - отметил Феликс Блинов.
В качестве примера спикер привел реализованные Инвестиционной группой «РВМ Капитал» value add-проекты – деловой центр «Синоп» в Санкт-Петербурге и деловой центр «Домников» в Москве. Оба объекта компания приобрела в недостроенными, разработала для каждого уникальную концепцию, что позволило в итоге успешно пройти полный инвестиционный цикл по каждому из них.
«Недостроенный статус этих объектов позволил реализовать нужную нам и стратегическим арендаторам концепцию, не подстраиваясь под заложенные кем-то ранее идеи в организации пространства, отделки и т.д. Особое внимание мы уделили инженерным решениям, которые напрямую влияют на дальнейшую эксплуатацию бизнес-центра и, в итоге, на операционные затраты проекта. В случае грамотной реализации всех этих составляющих, как это было в нашем случае, появляется возможность сдавать такой объект выше рынка», - отметил Феликс Блинов.
При этом спикер отдельно обратил внимание на то, что концепция value add-проектов – это удел профессионалов. Заходить в такие проекты без поддержки квалифицированной команды чревато высокими рисками.
«Мы уже почти 20 лет работаем на стыке двух рынков – рынка недвижимости и рынка капитала, наработали компетенции в проектах в сфере недвижимости, являемся серьезным игроком рынка коллективных инвестиций, поэтому можем реализовывать такие проекты. У нас в компании выстроена грамотная система оценки возможных рисков для «фильтрации» проектов, что позволяет нам минимизировать их рисковую составляющую. Безусловно, тем, кто является новичком на рынке инвестиций в офисную недвижимость, я бы рекомендовал заходить в value add проекты только при поддержке профессионалов», - подчеркнул Феликс Блинов.
