О компании Инвестиции ЗПИФ для бизнеса Новости Статьи Аналитика Раскрытие информации Контакты Поддержка Личный кабинет

Алексей Володарский, заместитель генерального директора Управляющей компании «РВМ Капитал»

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) можно рассматривать как дополнительный источник финансирования девелоперских проектов, который в будущем, с популяризацией этого инструмента и ростом количества частных инвесторов, может стать альтернативой проектному финансированию. Это может стать хорошей поддержкой для тех девелоперов, которые в рамках новой законодательной парадигмы рынка недвижимости имеют ограниченный доступ к банковскому финансированию. В первую очередь, речь идет о небольших и региональных застройщиках.

Вопрос привлечения дополнительного капитала стоит достаточно остро, и одним из способов докапитализации отрасли, стало привлечение средств частных инвесторов через закрытые паевые инвестиционные фонды. Пару лет назад я говорил о том, что такой момент наступит, и ЗПИФы, в том числе ЗПИФы недвижимости, войдут в практику широкого применения на российском инвестиционном рынке. Так и произошло. С падением ключевой ставки Центробанка инвесторы, которые держали свои средства на депозитах, стали искать другие варианты вложения своего капитала, что привело к буму на фондовом рынке в 2020-2021 годах.

Высокий интерес массовый частный инвестор проявил к инструментам коллективного инвестирования. По данным Банка России, общее число клиентов ПИФов по итогам 2020 г. увеличилось почти в 3 раза и превысило 2,6 млн. По итогам 3 квартала 2021 года число пайщиков фондов – физических лиц приблизилось к числу физических лиц, имеющих ненулевые брокерские счета, а сам рынок достиг показателя в 10,5 трлн руб. При этом основной вклад в рост объемов рынка внес именно сегмент ЗПИФ.

Если говорить о ЗПИФах для девелопмента, доля инвестиций через этот инструмент по итогам 2021 года составила около 15% от общего объема инвестиций, и этот показатель будет только расти. По данным Банка России на конец сентября 2021 г. количество ЗПИФов недвижимости на рынке выросло до 244, и на них приходится 6,3% совокупной СЧА закрытых фондов. При этом доходность ЗПИФов в 3-м квартале продолжила расти (до 55,8% годовых) и осталась максимальной среди всех типов ПИФов.

Связано это с тем, что платформа ЗПИФ крайне гибкая и обладает целым рядом преимуществ. Во-первых, ЗПИФ позволяет существенно повысить эффективность проекта, в том числе, реинвестировать прибыль и снизить долговую нагрузку девелопера, так как ЗПИФ не является плательщиком налога на прибыль. Во-вторых, ЗПИФ позволяет осуществлять коллективные инвестиции в проект, привлекая средства частных инвесторов в девелоперские проекты.

В девелопменте ЗПИФ может быть реализован в разных форматах, возможность «тонкой настройки» под конкретный проект - еще одно преимущество этого инструмента. Например, есть классический вариант, когда инвесторы формируют ЗПИФ, который выкупает оптом квартиры у застройщиков на ранних стадиях строительства и впоследствии перепродает на рынок.

Еще один вариант, который как раз может стать альтернативной формой проектному финансированию, это реализация проекта непосредственно на ЗПИФ в контракте на fee-девелопмент с девелопером. При использовании такого варианта затраты на покупку земли, получение разрешительной документации, выкуп или строительство мощностей финансируется из средств ЗПИФ. В результате затраты на проект и, соответственно, на потребность в банковском финансировании снижаются в среднем на 15-20%. Девелопер не приобретает проект в свой контур, между ним и фондом фактически подписывается договор fee-девелопмента.

3-4 года назад, когда на рынке недвижимости работал отлаженный механизм приобретения квартир по ДДУ и не было необходимости в поиске дополнительных источников финансирования отрасли, мы говорили о том, что инструмент ЗПИФ неоправданно недооценен. Сегодня ситуация изменилась, и в реализации своих проектов через ЗПИФы «отметились» уже многие девелоперы, как в сегменте коммерческой, так и в сегменте жилой недвижимости.

Например, компания MR Group реализует через ЗПИФ свой строящийся ЖК «Симфония,34», в ЗПИФы были переведены все активы компании «ГАЛС Девелопмент», PNK Group через инструмент ЗПИФ реализует инвестиции в складскую недвижимость. ЗПИФы недвижимости создают и ведущие инвестиционные управляющие компании, в том числе, такие проекты есть и у нашей компании. Рынок недвижимости уже «распробовал» имеющиеся преимущества этого инструмента коллективных инвестиций, и в ближайшем будущем мы увидим рост числа таких проектов.