ЗПИФ как альтернатива проектному финансированию

Алексей Володарский, заместитель генерального директора Управляющей компании «РВМ Капитал»

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) можно рассматривать как дополнительный источник финансирования девелоперских проектов, который в будущем, с популяризацией этого инструмента и ростом количества частных инвесторов, может стать альтернативой проектному финансированию. Это может стать хорошей поддержкой для тех девелоперов, которые в рамках новой законодательной парадигмы рынка недвижимости имеют ограниченный доступ к банковскому финансированию. В первую очередь, речь идет о небольших и региональных застройщиках.

Вопрос привлечения дополнительного капитала стоит достаточно остро, и одним из способов докапитализации отрасли, стало привлечение средств частных инвесторов через закрытые паевые инвестиционные фонды. Пару лет назад я говорил о том, что такой момент наступит, и ЗПИФы, в том числе ЗПИФы недвижимости, войдут в практику широкого применения на российском инвестиционном рынке. Так и произошло. С падением ключевой ставки Центробанка инвесторы, которые держали свои средства на депозитах, стали искать другие варианты вложения своего капитала, что привело к буму на фондовом рынке в 2020-2021 годах.

Высокий интерес массовый частный инвестор проявил к инструментам коллективного инвестирования. По данным Банка России, общее число клиентов ПИФов по итогам 2020 г. увеличилось почти в 3 раза и превысило 2,6 млн. По итогам 3 квартала 2021 года число пайщиков фондов – физических лиц приблизилось к числу физических лиц, имеющих ненулевые брокерские счета, а сам рынок достиг показателя в 10,5 трлн руб. При этом основной вклад в рост объемов рынка внес именно сегмент ЗПИФ.

Если говорить о ЗПИФах для девелопмента, доля инвестиций через этот инструмент по итогам 2021 года составила около 15% от общего объема инвестиций, и этот показатель будет только расти. По данным Банка России на конец сентября 2021 г. количество ЗПИФов недвижимости на рынке выросло до 244, и на них приходится 6,3% совокупной СЧА закрытых фондов. При этом доходность ЗПИФов в 3-м квартале продолжила расти (до 55,8% годовых) и осталась максимальной среди всех типов ПИФов.

Связано это с тем, что платформа ЗПИФ крайне гибкая и обладает целым рядом преимуществ. Во-первых, ЗПИФ позволяет существенно повысить эффективность проекта, в том числе, реинвестировать прибыль и снизить долговую нагрузку девелопера, так как ЗПИФ не является плательщиком налога на прибыль. Во-вторых, ЗПИФ позволяет осуществлять коллективные инвестиции в проект, привлекая средства частных инвесторов в девелоперские проекты.

В девелопменте ЗПИФ может быть реализован в разных форматах, возможность «тонкой настройки» под конкретный проект - еще одно преимущество этого инструмента. Например, есть классический вариант, когда инвесторы формируют ЗПИФ, который выкупает оптом квартиры у застройщиков на ранних стадиях строительства и впоследствии перепродает на рынок.

Еще один вариант, который как раз может стать альтернативной формой проектному финансированию, это реализация проекта непосредственно на ЗПИФ в контракте на fee-девелопмент с девелопером. При использовании такого варианта затраты на покупку земли, получение разрешительной документации, выкуп или строительство мощностей финансируется из средств ЗПИФ. В результате затраты на проект и, соответственно, на потребность в банковском финансировании снижаются в среднем на 15-20%. Девелопер не приобретает проект в свой контур, между ним и фондом фактически подписывается договор fee-девелопмента.

3-4 года назад, когда на рынке недвижимости работал отлаженный механизм приобретения квартир по ДДУ и не было необходимости в поиске дополнительных источников финансирования отрасли, мы говорили о том, что инструмент ЗПИФ неоправданно недооценен. Сегодня ситуация изменилась, и в реализации своих проектов через ЗПИФы «отметились» уже многие девелоперы, как в сегменте коммерческой, так и в сегменте жилой недвижимости.

Например, компания MR Group реализует через ЗПИФ свой строящийся ЖК «Симфония,34», в ЗПИФы были переведены все активы компании «ГАЛС Девелопмент», PNK Group через инструмент ЗПИФ реализует инвестиции в складскую недвижимость. ЗПИФы недвижимости создают и ведущие инвестиционные управляющие компании, в том числе, такие проекты есть и у нашей компании. Рынок недвижимости уже «распробовал» имеющиеся преимущества этого инструмента коллективных инвестиций, и в ближайшем будущем мы увидим рост числа таких проектов.