Ликбез. Паевые инвестиционные фонды. ЗПИФ

Алексей Володарский, заместитель генерального директора Управляющей компании «РВМ Капитал»

1. Закрытые паевые инвестиционные фонды. Плюсы и минусы.

Так как наша управляющая компания уже 16 лет работает на рынке закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), более подробно я остановлюсь именно на этом виде ПИФ.

Закрытый паевый инвестиционный фонд (ЗПИФ) – это инструмент коллективных инвестиций, количество выдаваемых паев которого ограничено правилами доверительного управления (ПДУ). Средства инвесторов объединяются для дальнейшего размещения профессиональной управляющей компанией в активы. Выдача паев фонда осуществляется управляющей компанией в период его формирования и в рамках дополнительной выдачи. Паи закрытых фондов могут быть погашены в случаях, предусмотренных 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» или при прекращении ЗПИФа, которое может произойти по окончании срока действия ПДУ ЗПИФа, по решению пайщиков ЗПИФа или Управляющей компании.

В составе имущества ЗПИФ могут быть разные активы, предусмотренные в его инвестиционной декларации. Например, качественный стрит-ритейл, жилая недвижимость, офисы, складские комплексы, иные профессионально и скрупулезно выбранные объекты, которые потенциально могут приносить доход. Но именно в сегменте недвижимости ЗПИФы стали особенно популярны в последнее время - с выходом в 2020-2021 годах на фондовый рынок колоссального числа частных инвесторов, высокий интерес которые проявили, в том числе, и к инструментам коллективного инвестирования. 

Так, по данным Банка России, общее число клиентов ПИФов по итогам 2020 г. увеличилось почти в 3 раза и превысило 2,6 млн. По итогам 3 квартала 2021 года число пайщиков фондов – физических лиц приблизилось к числу физических лиц, имеющих ненулевые брокерские счета, а сам рынок достиг показателя в 6,9 трлн руб. При этом основной вклад в рост объемов рынка внес именно сегмент ЗПИФ.

Связано это с тем, что платформа ЗПИФ крайне гибкая и обладает целым рядом преимуществ. ЗПИФ не является плательщиком налога на прибыль, что позволяет реинвестировать до 100% дохода в новые проекты. При этом выплаты дохода могут осуществляться ежемесячно.

Если говорить про ЗПИФ, инвестирующие в недвижимость, то это один из немногих инструментов инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость, позволяющих частному инвестору «зайти» в девелоперский проект с минимальным инвестиционным «чеком».

Все управление ЗПИФ осуществляется профессиональной управляющей компанией, чья деятельность строго регламентирована действующим законодательством и контролируется Банком России. В частности, для проведения любой сделки УК требуется предварительное согласие специализированного депозитария, без которого УК не может заключить ни одну сделку.

Поэтому ключевой риск при таком вложении – выбор непрофессиональной УК и вследствие этого неполучение того уровня доходности, который был заявлен. Чтобы этого не случилось, нужно выбирать фонды, которыми управляют профессиональные управляющие компании, зарекомендовавшие себя на рынке.

Важно отметить, что с целью минимизации рисков инвесторов, особенно начинающих, ЗПИФы делятся на фонды для квалифицированных инвесторов и неквалифицированных инвесторов. Чтобы инвестировать в фонд для неквалифицированных инвесторов достаточно 300 тысяч рублей, при этом такие фонды обладают более высокой регуляторной защищенностью – Банк России применяет к ним более строгую инвестиционную декларацию. Но в результате и инвестиционная стратегия у фондов для неквалифицированных инвесторов более консервативная - вкладываясь в такие фонды, инвестор сильно не рискует. Но, поскольку уходит риск, уходит и upside (рост). Например, для инвестиций в коммерческую недвижимость доходность на сегодня в среднем составляет 9-12%, инвестиции в жилую недвижимость принесут не более 15-18%. 

Квалифицированный инвестор имеет возможность вложить свои средства в ЗПИФы с более агрессивной стратегией, которые инвестируют, например, в девелопмент жилой или коммерческой недвижимости с привлечением банковского кредита. В таких фондах доходность может быть выше, но и риски более существенны. Инвестор сам определяет, какая стратегия ему ближе.

Чтобы стать квалифицированным инвестором, нужно предоставить в Управляющую компанию документы, подтверждающие соответствие требованиям к квалификации. Кроме того, с 1 октября 2021 для доступа клиентов брокеров к сложным финансовым продуктам, которым и является ЗПИФ, в соответствии с требованиями Центробанка РФ необходимо пройти специальный тест.

2. Выбор управляющей компании.

Для начала я бы рекомендовал проанализировать существующие рейтинги управляющих компаний, их составляют такие рейтинговые агентства как РА Эксперт, Национальное рейтинговое агентство, АКРА. На основании полученной информации выбрать несколько наиболее достойных и почитать про них отзывы на интернет-ресурсах, отзывы инвесторов на форумах, посмотреть результаты управления, и на основании этой информации выбрать ту УК, которой вы готовы доверить свои деньги.

3. Как зарабатывают на паях.

При инвестировании в ЗПИФ недвижимости можно следовать разным стратегиям – рентной, спекулятивной, предполагающей инвестиции в капитал компаний.

Рентная стратегия предполагает получение регулярного дохода от объекта недвижимости в пределах 9-12% годовых и с возможностью получения дополнительного дохода в случае увеличения стоимости объекта недвижимости. Такая стратегия подойдет для диверсификации своих инвестиций или же для инвесторов, желающих инвестировать в недвижимость, но не большой суммой. Рентная стратегия предполагает долгосрочные вложения, цены на паи рентных фондов маловолатильны.

Спекулятивная стратегия предполагает инвестиции ЗПИФ в жилую недвижимость на этапе строительства, с последующей продажей юнитов в течение 1-1,5 лет и возвратом капитала пайщикам. Как правило, такие стратегии ориентированы на доходность 15-18%. В отличие от рентных ЗПИФов, в которые можно входить в любой момент времени, при реализации спекулятивной стратегии управляющая компания собирает пул инвесторов под конкретный проект.

Срок инвестиции в капитал, при реализации девелоперского проекта в жилой или коммерческой недвижимости, больше чем в спекулятивной стратегии, поскольку цикл такого проекта длиннее.

4. Как купить или продать паи

Минимальная инвестиция в рентные фонды недвижимости для неквалифицированных инвесторов на сегодняшний день ограничена Банком России суммой 300 000 руб. Однако, на рассмотрении в Банке России сейчас находятся изменения в нормативную базу по снижению этого порога, рынок ожидает итогового решения регулятора. Но даже с таким чеком входа ЗПИФы недвижимости для неквалифицированных инвесторов, имеют спрос среди розничных инвесторов, паи ЗПИФов котируются на Московской бирже, и по многим ЗПИФам есть неплохие обороты. При снижении порога входа, безусловно, ликвидность будет только увеличиваться. В ЗПИФах для квалифицированных инвесторов, несмотря на ограничения, также есть примеры розничных продаж, в том числе на бирже, но в основном, это продукт, который формируется управляющими компаниями под свой постоянный круг инвесторов, который расширяется за счет прямых продаж, без участия торговых площадок.

5. Возврат денег при закрытии ПИФ

Закрытие, а, корректнее, прекращение ЗПИФ существенно проще процедуры ликвидации любого Общества. Если все расчеты произведены и на ЗПИФ есть деньги инвесторов, вся процедура займет около 4 месяцев. В наших проектах для оперативного возврата высвободившегося капитала пайщиков до окончания сроков завершения проекта и прекращения ЗПИФ мы используем механизм частичных погашений - по инициативе управляющей компании до 3-х раз в год можно погасить пайщикам до 20% паев ЗПИФа за одно погашение.