Как еще заработать на недвижимости: инструкция по эффективному вложению в ЗПИФы
Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) – это инструмент коллективных инвестиций, который позволяет вкладывать свои средства в активы, недоступные для индивидуального инвестирования. По словам Алексея Володарского, заместителя генерального директора Управляющей компании «РВМ Капитал», фокус коллективных инвестиций в том, чтобы сообща инвестировать в крупные активы – часто в недвижимость. Специально для читателей Новострой-М эксперт объясняет, как делать это правильно и эффективно.
В последнее время ЗПИФы набирают популярность, в том числе, на рынке недвижимости. Главные драйверы развития ЗПИФов – это снижение ключевой ставки Банка России (и, следовательно, доходности всего спектра финансовых инструментов) и введение подоходного налога на депозиты физических лиц.
Владельцы капитала ищут новые способы размещения капитала, в том числе, инвестируя в проекты рынка недвижимости.
Каким образом частный инвестор может вложить свои средства в ЗПИФ? Инструкция крайне проста.
Достаточно проанализировать существующие рейтинги управляющих компаний, выбрать несколько наиболее достойных, почитать про них отзывы, посмотреть результаты управления, и на основании этой информации выбрать ту УК, которой вы готовы доверить свои деньги.
Следующий шаг – выбор рынка для инвестиций. Это может быть рынок ценных бумаг (акции, облигации), рынок драгоценных металлов (и такие фонды есть), рынок недвижимости, но тогда необходимо выбрать между сферой коммерческой и жилой недвижимости.
Определившись с наиболее привлекательным для вас рынком, нужно позвонить в выбранную ранее управляющую компанию, и она предложит соответствующий фонд для инвестиций.
Инструкция простая, но, как и везде, есть нюансы. Например, ЗПИФы делятся на фонды для квалифицированных инвесторов и неквалифицированных. Чтобы инвестировать в фонд для неквалифицированных инвесторов достаточно 300 тысяч рублей, при этом такие фонды обладают более высокой регуляторной защищенностью – Банк России применяет к ним более строгую инвестиционную декларацию.
Но в результате и инвестиционная стратегия у фондов для неквалифицированных инвесторов более консервативная. Активы в таких фондах должны быть стабилизированными, нести постоянный рентный доход.
Если говорить о ЗПИФ недвижимости, в его составе будут, скорее всего, объекты коммерческой недвижимости, торговые центры, склады или жилье. Вкладываясь в такие фонды, инвестор сильно не рискует. Но, поскольку уходит риск, уходит и upside (рост). Для инвестиций в коммерческую недвижимость доходность на сегодня в среднем составляет 9-12%, инвестиции в жилую недвижимость принесут не более 15-18%.
Если инвестор готов рискнуть более серьезно и стать квалифицированным инвестором, ему нужно предоставить в Управляющую компанию документы, подтверждающие его соответствие требованиям к квалификации.
Самое простое – предоставить выписку с банковского счета о наличии 6 миллионов рублей или брокерский отчет, подтверждающий наличие активов на ту же сумму.
Квалифицированный инвестор имеет возможность вложить свои средства в ЗПИФы с более агрессивной стратегией, которые инвестируют, например, в девелопмент жилой или коммерческой недвижимости с привлечением банковского кредита. В таких фондах доходность может быть выше, но и риски более существенны. Инвестор сам определяет, какая стратегия ему ближе.
Замечу, что ЗПИФы недвижимости сегодня – это хорошая диверсификация всех вложений. При любом уровне риска это долгосрочная и стратегическая инвестиция. Горизонт инвестирования в ЗПИФы – полтора-два года, и это существенно отличает инвестицию в ЗПИФ недвижимости от спекулятивных инструментов, например, от рынка акций или валюты, когда колебания происходят ежедневно.
Уверен, что рынок ЗПИФов в ближайшие два года будет только расти. Немаловажный для этого фактор – цифровизация отрасли. Технологии в финансовой сфере активно развиваются, и сегодня купить паи ЗПИФа можно, не выходя из дома. Более того, Московская биржа сейчас ведет активную работу по расширению своей продуктовой линейки и возможностям торговли паями ЗПИФов на ее площадке.
Резюмирую. У инвестора в ЗПИФ есть всего три «развилки»: какую компанию выбрать, на каком рынке играть и какую стратегию выбрать – консервативную или более агрессивную.
Выбранная инвестором управляющая компания, в свою очередь, предложит ему фонд, удовлетворяющий его интересам. ЗПИФ как инструмент инвестирования подходит абсолютно для любого инвестора, есть у большинства управляющих компаний, и этот продукт будет только развиваться.
