Феликс Блинов: «Сегодня инвестировать в недвижимость стоит только с профессионалами»
Рынок недвижимости – это не только жилье. По мнению Феликса Блинова, генерального директора Инвестиционной группы «РВМ Капитал», вице-президента РГУД, наибольшую доходность сегодня могут принести инвестиции в другие сегменты – например, в склады или индустриальные объекты.
– На мой взгляд, сегодня на рынке недвижимости наступил такой момент, когда осуществлять какие-либо капиталовложения в инвестиционных целях нужно только с профессионалами. Рынок сегодня нестабилен и зависит от целого ряда условий, оценить влияние которых на тот или иной актив недвижимости самостоятельно инвестору крайне сложно, тем более, в условиях появившегося у компаний права не раскрывать свою отчетность. Риск ошибиться с выбором качественного актива крайне высок, в то время как профессиональные управляющие могут использовать для такой оценки более широкий пул инструментов.
Куда инвестировать? «Золотой век» недвижимости, когда ставки кредитования были ниже ставок капитализации, и рост наблюдался по всем сегментам рынка, прошел. Кто-то успел погреться на этом солнце, кто-то – нет, но сейчас ситуация изменилась. Сегодня «на горизонте тучи, ветер свищет» – точно время подождать. По крайней мере, с инвестициямив жилую недвижимость.
Спекулятивные сделки с жильем сегодня проводить рискованно, потому что мы видим тренд на снижение стоимости квадратного метра – по некоторым прогнозам, оно может составить до 10-20%, в зависимости от класса жилья, а период коррекции цен может занять от полугода до двух лет. Инвестировать же стоит тогда, когда будет достигнуто ценовое «дно» и наметится потенциал роста стоимости жилья. При этом важно учитывать, что как актив недвижимость более инертна, поэтому такие инвестиции, чаще всего, достаточно длительны по времени, и когда спекулятивные сделки на рынке не актуальны, как сейчас, инвестиции в жилую недвижимость – это «игра в долгую».
Коммерческая недвижимость? Более перспективный с точки зрения доходности, но и более сложный с точки зрения управления актив. По оценкам экспертов, в среднем доходность по коммерческой недвижимости в России составляет 8-10% годовых, а окупается коммерческое помещение за 10-12 лет. При этом доходность вложений в офисную недвижимость составляет 8-15%, склады –10%, объекты стрит-ретейла – 10-12%. Но – входной чек на такие инвестиции существенно выше, а сам рынок коммерческой недвижимости в последние 2-3 года демонстрировал разную динамику – «проседали» и бизнес-центры, и небольшие торговые помещения стрит-ретейла, но больше всего пострадали крупные торговые центры – сначала из-за падения трафика в период пандемии, потом – из-за ухода крупных иностранных компаний.
Пожалуй, единственный сегмент, который практически не сбоил с точки зрения инвестиционной доходности, – это склады, которые демонстрировали «чудеса роста» в период пандемии и сохранили положительную динамику во время экономических санкций и СВО. При этом для инвестора с небольшим первоначальным капиталом инвестировать в такой актив проще через инструмент коллективных инвестиций – закрытый паевый инвестиционный фонд (ЗПИФ), таких примеров на рынке уже достаточно много.
Мы работаем преимущественно с институциональными и крупными частными инвесторами, но, со своей стороны, тоже видим и интерес частных инвесторов к рынку ЗПИФ, и востребованность этого инструмента в период турбулентности. Связано это, в первую очередь, с высокой защищенностью таких инвестиций, – находясь в «одной лодке» с инвестором профессионально управляющая инвестициями компания не только подберет выгодный объект инвестирования, но и разделит с инвестором ответственность за такой выбор. Накопленный опыт и компетенции позволяют менеджменту управляющей компании более оперативно и грамотно реагировать на любые изменения рынка.
Еще один потенциально интересный с точки зрения инвестиций сегмент – это индустриальная недвижимость. По данным IBC Real Estate, в первом квартале 2023 года инвестиции в производственные активы компаний составили 38 млрд руб., что является максимумом за всю историю наблюдений.
Но и здесь инвестировать самостоятельно крайне сложно. Условно – нельзя вкладываться в первый понравившийся завод в надежде, что он вдруг начнет развиваться. Оценить перспективность таких вложений самостоятельно проблематично, так как требующих оценки вводных существенно больше, чем при покупке той же жилой недвижимости.
Если при приобретении квартиры в новостройке инвестор смотрит на локацию, близость к метро и цену квадратного метра, то индустриальные проекты так «не живут». Два расположенных рядом производства могут совершенно по-разному развиваться и генерить разный уровень доходности. Поэтому индустриальная недвижимость – это, скорее, экзотика на рынке частных инвестиций. А экзотика – это всегда на любителя. Профессиональным участникам этого рынка, управляющим инвестициями компаниям пока только предстоит найти пути привлечения частного капитала в этот сегмент недвижимости. Но, учитывая потенциал индустриальной недвижимости, я думаю, что это – вопрос ближайшего будущего.
Еще одна возможная на сегодняшний день инвестиционная стратегия – это так называемый bottom fishing, когда актив приобретается по цене заведомо дешевле его рыночной стоимости, что называется, «на дне». Но здесь инвестору крайне важно понимать, что актив по стоимости «ниже рынка» – это всегда сложный актив, который потребуется доводить до ума. И это – еще одна стратегия, требующая участия профессионалов.
Получается, что сегодня эффективные инвестиции на рынке недвижимости возможны только при их профессиональном управлении. Поэтому инвестору особенно важно подобрать команду, которая не потопит корабль его инвестиций на первом галсе. Сегодня это критически важно.
