Феликс Блинов: "Индустриальная недвижимость - новые точки роста"
В последнее время тема инвестиций в индустриальную недвижимость звучит все чаще, и обусловлено это несколькими причинами. Во-первых, остальные сегменты недвижимости в условиях текущей экономической ситуации снизили свою привлекательность для инвесторов. Наибольшую устойчивость в последние 2 года показывает только складская недвижимость – небольшой рост вакансии наблюдался в прошлом году в связи с уходом с российского рынка ряда крупных западных производителей, но сегодня в целом по рынку складов доля свободных площадей не превышает 2%. На рынок жилой недвижимости, объекты стрит-ритейла, офисную недвижимость и торговые центры инвесторы сегодня смотрят с осторожностью. На этом фоне индустриальная недвижимость выглядит достаточно хорошо, проекты в этом сегменте показывают доходность около 12% годовых, а капитал всегда «течет» туда, где он может работать максимально эффективно. Не случайно, по данным IBC Real за первый квартал 2023 инвестиции в производственные активы компаний составили 38 млрд руб., что является максимумом за всю историю наблюдений.
Инвестор «голосует» рублем
Почему инвесторы сегодня выбирают индустриальную недвижимость? Потому что она включает в себя объекты инфраструктуры, производственные мощности, - то, что необходимо для реиндустриализации страны, а, значит, будет востребовано на годы вперед. Любой объект инфраструктуры «тянет» за собой другие инвестиции. Учитывая, что наша страна сейчас сильно недоинвестирована, эти объекты становятся, своего рода, «точками притяжения» для инвесторов и маркерами инвестиционной активности рынка.
Инвестиционный рынок любой страны – это всегда сочетание государственных инвестиций, частного капитала и иностранных вложений. В России сейчас ситуация такова, что иностранный капитал ушел, а локальные частные инвесторы в условиях турбулентной экономики с осторожностью смотрят на инвестиционные проекты, в первую очередь, оценивая их риски. В таких условиях наиболее востребованы с точки зрения инвестиций те сегменты, в которых соблюдается баланс между рисками и доходностью. На наш взгляд, сегодня это – логистика и индустриальная недвижимость, в том числе, индустриальные парки и технопарки.
Инвестиции в индустриальные парки демонстрируют непрерывный рост на протяжении всей истории этого сегмента в России. По данным АИП, инвестиции резидентов индустриальных парков в России по итогам 2021 года (за 2022 данных пока нет) достигли 1,5 трлн руб., при этом резиденты индустриальных парков вложили в производство 341 млрд руб., что на 133 млрд руб. больше, чем годом ранее. На 33 млрд руб. увеличился объём вложений и в инфраструктуру.
Но! Более половины всех этих инвестиций были сделаны иностранными компаниями, которые на текущий момент ушли с российского рынка. Да, благодаря тому, что многие индустриальные парки проектировались под требования иностранных инвесторов, этот сегмент соответствует заданным на международном уровне стандартам качества. Но теперь перед российским рынком стоит задача как-то «залатать» появившуюся с оттоком иностранного капитала «дыру».
На уровне физики – возникает разность потенциалов. С одной стороны, эти проекты нужны и на них есть спрос, с другой – есть недостаток инвестиций, поэтому в сегмент индустриальной недвижимости будут притягиваться инвестиции, т.к. они здесь крайне необходимы. По этой же причине для привлечения инвесторов, проекты будут готовы давать более высокую доходность, а, значит, капитал пойдет в эти проекты естественным путем.
Государственная поддержка – необходимое условие развития инфраструктуры
Во всех странах государство должно создавать и создает условия для достижения своих целей. Реализовать крупные инфраструктурные проекты, объекты индустриальной недвижимости без государственной поддержки крайне сложно. Во всем мире они реализовывались с государственным участием в понятной стратегии государственного развития.
Например, в Японии программа «Технополис» 1982 года реализовывалась в рамках Национальной стратегии и была направлена на развитие периферийных регионов путем строительства научно-промышленных городов. Финансирование программы осуществлялось на 30% со стороны государства, 30% предоставляли муниципалитеты, еще 30% - предприятия и частные лица, 10% - иностранные инвесторы. В Голландии ключевой целью развития технопарков была поддержка малого и среднего бизнеса.
В России в текущей повестке есть явный запрос на реиндустриализацию, поэтому сегодня развитие рынка индустриальной недвижимости – вопрос, активно курируемый со стороны государства. Для привлечения инвесторов разрабатываются специальные льготные программы, даются налоговые послабления и т.д.
Например, компенсируется до 100% затрат на создание или модернизацию инфраструктуры индустриальных парков, закупку оборудования, присоединение к инженерным сетям и погашение кредитов (согласно Постановлению правительства РФ от 23.06.2022). Разработан и запущен в работу механизм промышленной ипотеки, в рамках которой инвестор сможет получить заем под залог недвижимости по льготной ставке 5% на строительство или покупку производственных помещений.
В Москве запущена программа стимулирования создания мест приложения труда, в соответствии с которой девелоперы в рамках своих проектов строят социальные, коммерческие и промышленные объекты, получая взамен от властей уменьшение платы за изменение вида разрешенного использования земли под жилищное строительство. В результате город получает дополнительный стимул для экономического развития, благодаря созданию новых предприятий и рабочих мест, инвестор – льготы и возможность реализовать жилищный проект.
Тенденции развития сегмента
Рынок индустриальной недвижимости только формируется, и сегодня к таким объектам можно отнести даже обанкротившийся завод или брошенный ангар. Но это – временное явление. Мы ожидаем, что с развитием рынка на нем появятся понятные и удобные продукты и проекты. Позволяющие резидентам не только максимально быстро запустить производство, но и соответствовать критериям операционной эффективности, породить нормальный R&D и кооперацию
В результате в какой-то момент мы дойдем до «идеальной картинки», которая в разрезе индустриальных парков, на наш взгляд, выглядит следующим образом. Проект, совместно реализуемый государством, бизнесом и научным сообществом в потенциально сильной и перспективной отрасли. Важно наличие якорного бренда, аккумулирующего вокруг себя остальных резидентов, кооперация с ведущими вузами, управление проекта профессиональным оператором.
Такие проекты будут привлекательны для резидентов, а, значит, в них «подтянутся» и инвесторы. И вместе с развитием рынка будут совершенствоваться и модели привлечения на него инвестиций. Если сегодня многие проекты развиваются за счет капитала крупных частных инвесторов, то в перспективе более конкурентоспособными будут проекты со структурированным подходом к инвестициям. Например, с понятным и надежным партнером в лице инвестиционной или банковской группы, с возможностью привлечения банковского финансирования. Перспективным в этом отношении выглядит и механизм привлечения инвестиций коллективных инвесторов через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ).
При таком грамотном фондировании WACC (Weighted Average Cost of Capital) проекта будет ниже, потому что ниже будет стоимость привлечения инвестиций. Условно, крупный частный инвестор даст деньги под 15-18% годовых, в случае структурированного подхода к инвестициям WACC составит около 12%. Какой проект будет более эффективным? Вопрос риторический.
Поэтому мы видим развитие рынка индустриальной недвижимости, в том числе, с использованием механизмов коллективных инвестиций, которые позволяют привлечь капитал большого количества частных инвесторов, а также – опыт и компетенции квалифицированных в недвижимости партнеров, таких, как наша управляющая компания, как другие специализирующиеся на рынке недвижимости команды.
Наличие профессиональных партнеров и правильная структура привлечения капитала являются важным условием успешной реализации проекта.
