Текущая рыночная ситуация - шанс для регионов выиграть конкуренцию за капитал

Об этом на Юбилейном Х Байкальском саммите РГУД рассказал генеральный директор Инвестиционной группы «РВМ Капитал» Феликс Блинов. Спикер отметил, что в условиях, когда ставки кредитования существенно выше ставок капитализации, меры поддержки бизнеса становятся определяющим условием для привлечения частного капитала в проекты.

«Когда ставки капитализации в недвижимости составляют в среднем 13%, а ставки кредитования — выше 18%, любой рациональный инвестор предпочтет «пересидеть» это время в депозитах, соблюдая баланс доходности и риска. При такой картинке нужны нестандартные меры, которые позволят сформировать условия, привлекательные для частного капитала, выстроить «мостик», по которому он потечет туда, где наиболее необходим. Важно, что в таких непростых ситуациях меры поддержки бизнеса работают лучше, чем в периоды комфортных ставок, позволяя переориентировать капитал инвесторов с развитых рынков Москвы и Санкт-Петербурга в региональные проекты».

При этом, по словам спикера, не нужно «изобретать велосипед», программы поддержки бизнеса есть как в зарубежной, так и в российской практике. Например, в Японии целью создания технопарков было развитие периферийных регионов. 

Но какую бы программу мы не взяли, везде заказчиком этих программ было государство, которое определяло основные цели и давало софинансирование. 

В качестве примера успешного российского опыта Феликс Блинов привел программу стимулирования строительства мест приложения труда (МПТ), которая реализуется в Москве. В рамках программы инвестор получает льготу на оплату изменения вида разрешенного использования земельного участка под строительство жилья при создании проекта производственной или социальной инфраструктуры. По данным столичной мэрии, в рамках программы МПТ будет проинвестировано 1,5 трлн руб., на июнь 2024 уже подписано более 100 соглашений, одобрено более 170 проектов.

«При этом необходимые для развития проекта условия зачастую достигаются за счет комбинации разных мер поддержки. Например, льгота на изменение ВРИ, присвоение статуса инвестиционного приоритетного проекта, субсидирование ставки кредитования и т.п. В итоге и появляется нужный «мостик» для капитала», — отметил Феликс Блинов. 

Потенциальный спрос на производственную и социальную инфраструктуру только в Московском регионе — колоссальный. В частности, спрос на помещения формата light industrial — более 3,5 млн квадратных метров. 

На рынке после ухода западных компаний появились свободные ниши, которые постепенно занимает российский бизнес. По данным Сбера на июль 2024, уровень загрузки производственных мощностей в России составил 84%, это — исторический максимум! При этом положительная динамика роста объемов производства наблюдается во всех отраслях. Например, по данным Росстата, в 2023 году на 44% выросло производство одежды, подлежащей маркировке, на 31% — производство постельных принадлежностей, 10% роста продемонстрировало производство обуви. 

«Чтобы заместить огромный импорт из европейских стран, нужно быстро наладить производство и поставки. Для этого компаниям проще разместиться в light industrial — с уже полностью готовой инфраструктурой, чем самостоятельно строить завод — для этого требуется время, существенный капитал и компетенции», — пояснил Феликс Блинов.

В свою очередь, чтобы закрыть спрос бизнеса помещения light industrial, необходимы инвестиции, и здесь уже, в первую очередь, от властей зависит, сможет ли город или регион выиграть конкуренцию за этот капитал у депозитов и других субъектов РФ. 

«Определяющими в этом вопросе являются три фактора: программы поддержки, льготные условия и государственно-частное партнерство. Условия, при которых власти делают проект экономически более целесообразным для инвестора, и тем самым привлекают его капитал для социально-экономического развития региона».

В свою очередь, со стороны бизнеса трудности в запуске проектов могут быть связаны с недостатком капитала для развития производства и реализации проектов большего масштаба. Одним из инструментов привлечения капитала выступают сделки формата sale&leaseback (обратной аренды), которые позволяют вернуть капитал из объектов недвижимости в операционный бизнес. При этом основной актив, который продается инвестору, компания получает обратно в аренду, сохраняя над ним операционный контроль.

«Такие сделки пока не самый распространенный в России механизм для привлечения капитала, — отметил Феликс Блинов. —  Тем не менее, в нашем «портфеле» уже ряд SLB-проектов, в числе последних — реализованная в этом году sale&leaseback сделка с крупным российским ритейлером. Мы выкупили у него склад в Новосибирске и сдали ему же обратно в аренду. Компания привлекла деньги, необходимые для развития, а инвесторы получили хороший проект — на 100% сданные площади с надежным арендатором».

Еще один вариант привлечения капитала — через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). 

«Реализуются такие сделки по достаточно простой схеме — профессиональная управляющая компания привлекает клубных или розничных инвесторов в проект с помощью ЗПИФ — инструмента для коллективных инвестиций. Мы управляем активами в ЗПИФ с 2006 года, сегодня такие сделки — уже распространенная практика для рынка недвижимости», — сказал Феликс Блинов. 

Резюмируя, спикер отметил, что привлечение капитала для реализации проектов — общая для властей и бизнеса задача, где каждая из сторон ответственна за свою часть обязательств. Задача бизнеса — инициировать актуальные для региона проекты, задача властей — предоставить оптимальные условия для их реализации, чтобы вместе с бизнесом выиграть конкуренцию за капитал. 

Необходимость такой совместной работы подтверждает и статистика. Расходы на реализацию всех запланированных в России до 2035 года инфраструктурных инвестпроектов, по данным экспертов рынка, в оптимистичном сценарии должны составить 25 трлн рублей. При этом в базовом и пессимистичном сценарии эта цифра заметно ниже: 18,5 трлн и 12,5 трлн рублей. При этом бюджет сможет обеспечить только 11,2 трлн рублей на эти цели, остальные инвестиции можно привлечь только от бизнеса.