Российский рынок недвижимости становится более зрелым
За последние годы российский рынок недвижимости пережил несколько волн роста цен и спроса, во многом поддержанных льготной ипотекой и активностью частных инвесторов. Однако ужесточение денежно-кредитной политики, сокращение массовых ипотечных программ и рост стоимости заемных средств заставили участников рынка по-новому оценить перспективы вложений в "бетон". Опрошенные "РГ" эксперты отмечают: в ближайшие годы сектор будет развиваться более сдержанными темпами, а ключевым фактором инвестиционной привлекательности станут параметры конкретных объектов.
Восстановление активности на рынке недвижимости во многом будет зависеть от денежно-кредитной политики ЦБ. Снижение ключевой ставки способно оживить как ипотечное кредитование, так и инвестиционный спрос, уверены опрошенные "РГ" эксперты.
Генеральный директор архитектурно-проектной компании "Вектор Проект" Антон Баксараев считает, что реальное оживление рынка возможно только после разворота денежно-кредитной политики. По его словам, при постепенном снижении ставки ипотечные сделки начнут восстанавливаться, а покупатели будут рассчитывать на дальнейшее рефинансирование кредитов. "Реальное оживление ипотеки и самого рынка жилья мы увидим не раньше 2027 года", - прогнозирует он.
Похожего мнения придерживается и генеральный директор инвестиционной группы "РВМ Капитал" Феликс Блинов. Он отмечает, что при текущих высоких ставках девелоперам сложно запускать новые проекты, однако снижение ключевой ставки может изменить ситуацию. При этом на банковских депозитах сейчас сосредоточено около 80 трлн рублей частных средств, и часть этих денег в перспективе может перейти на рынок недвижимости.
С точки зрения инвесторов недвижимость продолжает рассматриваться, прежде всего, как инструмент сохранения капитала. Доходность таких вложений складывается из арендного потока и роста стоимости самого объекта. В 2026 году инвестиционный спрос постепенно перераспределяется в пользу сегментов с более стабильным денежным потоком. В первую очередь это офисная и складская недвижимость со стабильным денежным потоком от долгосрочных арендаторов.
"По-прежнему, интерес будут представлять склады, light industrial - благодаря его хорошей арендной доходности и стабильной стоимости самого актива. Возвращается интерес к офисной недвижимости, - констатирует Феликс Блинов. - Если в прошлом году драйверами этого рынка стали покупки офисов "под себя", в этом году мы ожидаем роста числа инвестиционных сделок в этом сегменте. В том числе инвесторы продолжат заходить в такие активы через ЗПИФ. В общем инвестиционном объеме рынка доля ЗПИФ по итогам 2025 выросла до 19 процентов, опередив по этому показателю всех остальных традиционных игроков".
В целом эксперты сходятся во мнении, что рынок недвижимости постепенно выходит из периода ажиотажного спроса и возвращается к более зрелой модели развития. Инвестиционные решения участников становятся более взвешенными, а ключевым фактором успеха становится не общий рост рынка, а качество конкретного проекта и его долгосрочный потенциал.
