Алексей Володарский: на рынке по-прежнему недостаточно ликвидности и ликвидных активов
Заместитель генерального директора управляющей компании "РВМ Капитал" Алексей Володарский поделился с РА Эксперт своим видением развития рынка коллективных инвестиций.
- Поделитесь основными направлениями деятельности компании в 2024 году. Каких ключевых успехов удалось достичь?
- В течение 2024-го мы динамично развивались в трех ключевых сегментах – управлении недвижимостью, в т. ч. на базе ЗПИФов, управлении эндаумент-фондами и управлении холдинговыми ЗПИФами совместно с крупными компаниями и частными инвесторами. Прошлый год стал рекордным для нас по уровню чистой прибыли, в т. ч. благодаря тому, что мы завершили крупный проект из нашего портфеля недвижимости – реализовали сделку по продаже бизнес-центра «Домников» общей площадью 71 тыс. кв. метров, который долгое время был одним из наших флагманских проектов. При этом мы практически сразу заместили в нашем управлении проданный объем другим активом.
- Какое влияние на рынок доверительного управления активами и бизнес компании оказывает высокая ключевая ставка?
- В сегменте недвижимости высокая ключевая ставка серьезно увеличила расходную часть проектов, реализуемых с привлечением кредитного плеча. Вместе с повышением ставки все больше проектов сталкивались с необходимостью докапитализации со стороны инвесторов, поскольку первоначальные финмодели не были рассчитаны на такой рост. Большинство новых проектов было приостановлено. Но в сегменте управления эндаументами мы видим обратную картинку – доходности fixed-income-инструментов резко выросли, в результате мы существенно перевыполнили свой ключевой KPI, согласно которому управление эндаумент-фондом должно обеспечивать доходность на капитал выше инфляции.
- В чем вы видите преимущества инвестиций в ЗПИФы недвижимости по сравнению с банковскими и иными инвестиционными продуктами?
- ЗПИФ недвижимости лучше защищает сбережения от инфляции в средне- и долгосрочной перспективе. При размещении средств на депозите доходом являются только проценты, а само тело капитала не растет. При инвестиции в ЗПИФ недвижимости пай такого фонда растет – как за счет арендного потока, так и за счет повышения стоимости самого объекта недвижимости.
- Одной из специализаций вашей компании всегда было антикризисное управление. Изменился ли за последнее время профиль проблемных активов, с которыми вы работаете?
- Действительно, почти за 20 лет на рынке мы отлично научились работать с проблемными активами, более того, антикризисное управление стало нашей специализацией и одним из конкурентных преимуществ. Оценив наш опыт в этом непростом сегменте, наши партнеры охотно привлекают нас к работе над новыми сложными проектами. При этом, несмотря на то что каждый объект уникален, суть всех проблем у таких активов одна – будь то земельный участок или здание, он не несет должного дохода или даже требует постоянных вложений. Мы научились бороться с такими ситуациями и выходить из них победителями! Практически все объекты, успешно проданные нами за последние годы (БЦ «Синоп», ДЦ «Домников», ДЦ «Кубик» в Мякинино, склад в Тверской области и др.), были приняты нами в shell&core, без арендаторов, с наличием проблем с ресурсоснабжением, некоторые объекты – с необслуживаемыми кредитами.
- Как изменение государственного регулирования деятельности личных и наследственных фондов может сказаться на рынке доверительного управления активами?
- Данные изменения, в первую очередь в ГК РФ ничего не добавят и не убавят рынку самих активов, требующих управления. Личный фонд – это структура владения активом, решающая в первую очередь наследственные задачи. Для управления недвижимостью или иными активами неважно, будет ли это личный фонд, ЗПИФ или ООО. Мы готовы управлять недвижимостью, независимо от того, как ей владеет бенефициар.
- Какие сложности, по вашему мнению, испытывает сегодня рынок управления активами и что может способствовать их преодолению в 2025 году?
- На рынке по-прежнему недостаточно и ликвидности, и ликвидных активов. Мы варимся в узком кругу российских инвесторов, при этом наблюдаем массу примеров резких колебаний цен в акциях второго эшелона. Но все это происходит во многом вследствие геополитических ограничений, которые сложно прогнозировать. Правда, после недавних переговоров между президентами России и США появилась надежда на свет в конце тоннеля. С одной стороны, в нашем сегменте управления недвижимостью высокая ключевая ставка ограничивает спрос на ЗПИФы недвижимости, поскольку денежный рынок выбирает сейчас основную ликвидность. Кроме того, ставка ограничивает и запуск строительства новых объектов, соответственно, снижается объем предложения для инвестиции на ближайшее время. С другой стороны, растущая инфляция и серьезное снижение вакансии в коммерческой недвижимости, возникновение дефицита площадей в отдельных сегментах, например, в складах, ведут к повышению арендных ставок и цен на объекты. В такой непростой ситуации важно правильно распорядиться активами, прогнозируя и предвосхищая в какой-то мере дальнейшие движения на рынке. Наш опыт позволяет это сделать.
- Какие факторы, по вашему мнению, будут играть определяющую роль в развитии сегмента ЗПИФов? Какую динамику сегмента вы ожидаете в 2025 году?
- Очень многое зависит от внешнеполитических факторов и действий правительства РФ. Если геополитические проблемы будут решаться, это окажет существенное влияние на наш рынок – отечественная экономика в меньшей степени исчерпает свой запас прочности, многие эмитенты смогут избежать худших сценариев. Для рынка ЗПИФов положительным фактором, безусловно, станет снижение ключевой ставки, так как это приведет к закономерному перетоку средств с денежного рынка на другие, в т. ч. в ЗПИФы недвижимости.
- Поделитесь, пожалуйста, вашим видением развития сегмента эндаумент-фондов.
- Наша компания сотрудничает с самым крупным и, пожалуй, самым активным благотворительным фондом в стране – фондом Владимира Потанина. Коллеги из фонда взяли на себе непростую ношу по саморегулированию этой отрасли, образованию в сфере создания и управления эндаумент-фондами и т. д. Благодаря такой деятельности крупнейшего игрока рынок, безусловно, будет систематизироваться и улучшаться изнутри. Но, к сожалению, в краткосрочной перспективе существенного притока нового капитала на рынок эндаументов я не ожидаю по причине все той же инфляции и стремлений благотворителей получить эффект от взносов здесь и сейчас, а не в отдаленном, непонятном и быстро меняющемся будущем. Возможно, в этом плане нужна дополнительная господдержка тех организаций и физлиц, которые жертвуют средства благотворительным фондам, в т. ч. на создание или пополнение эндаументов, поскольку средства эндаументов инвестируются преимущественно в рынок ценных бумаг.
- В каких неосвоенных рынком нишах вы видите потенциал компании в ближайшие годы? Какие изменения в отрасли могут этому способствовать?
- В первую очередь это цифровые активы. Мы с большим интересом присматриваемся к рынку ЦФА, понимая, что за ними будущее. Смотрим на экспериментальный опыт коллег в этом сегменте, планируем применение ЦФА в нашей практике. Кроме того, на своем опыте мы столкнулись с интересом инвесторов к нестандартным ЗПИФам. Например, ЗПИФ раритетных автомобилей – и у нас в стране, и во всем мире много ценителей редких коллекционных машин, приобретение которых можно было бы организовать через ЗПИФ. Для этого, правда, нужно преодолеть существующие нормативные и регуляторные препятствия, чем мы сейчас и занимаемся.
- Какие направления станут приоритетными для вашей компании и какие меры будут предприниматься для поддержания конкурентоспособности на рынке в 2025 году?
- В текущем году мы планируем сосредоточиться на развитии управления активами недвижимости. С одной стороны, мы обладаем глубокой экспертизой в этом сегменте, с другой – здесь есть еще огромное поле для маневров, новых форм сотрудничества и взаимовыгодных коллабораций. Например, мы можем реализовать ЗПИФ недвижимости совместно с брокером, соединив наши компетенции в управлении недвижимостью с их опытом работы с большим количеством клиентов. Мы понимаем, что крупных игроков такая синергия вряд ли заинтересует, а вот компаниям финансового сектора, не имеющим своей глубокой экспертизы в недвижимости, наш опыт точно будет полезен.
